Trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu bất động sản tăng cao, tranh chấp bán đất không bán nhà ngày càng phổ biến. Những tranh chấp này thường do hợp đồng mua bán không rõ ràng và hiểu lầm giữa các bên. Hãy cùng vinhtienlawyer.com phân tích bản án và đề xuất giải pháp cho vấn đề này.
1. Phân tích và bình luận bản án về tranh chấp bán đất không bán nhà
Mỗi vụ tranh chấp có đặc điểm riêng, nhưng khi phân tích bản án về tranh chấp bán đất không bán nhà sẽ giúp ta rút ra bài học quý giá.
1.1 Nội dung của bản án
Ông A bán nhà và đất cho bà B, tuy nhiên vì căn nhà vẫn đang trong quá trình hoàn thiện nên hai bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị đã bao gồm nhà. Nhưng, sau khi nhà xây xong thì ông A đổi ý không bán nhà cho bà B nữa và muốn hủy hợp đồng. Bà B đã kiện vụ án ra tòa án. Bà B đến luật sư để tư vấn hợp đồng mua bán đất có giá trị mua bán nhà không? Làm cách nào để bảo vệ quyền lợi của bà B?
1.2 Cách giải quyết bản án
Bà B cần chứng minh hai bên có thỏa thuận mua bán nhà nhưng chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tin nhắn, email hoặc người làm chứng. Sau khi chứng minh được giao dịch thực chất của các bên là mua bán nhà và đất, phía Tòa án sẽ tuyên hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là giả mạo, che giấu một giao dịch khác là mua bán cả nhà và đất. Như vậy, giao dịch mua bán nhà đất vẫn có hiệu lực theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015.
2. Bán đất không bán nhà trên đất có được không?
Nếu trên đất có sẵn nhà cố định và không thể di dời thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà làm cho người mua không sử dụng được đất. Việc bàn giao quyền sử dụng đất hoàn toàn vô vọng. Do đó căn cứ vào Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được thì giao dịch mua bán đất đó là vô hiệu.
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Do đó việc bán quyền sử dụng đất mà không kèm với bán nhà sẽ là vô hiệu.
Xem thêm: Cách viết đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
3. Trình tự giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà
Để tránh sai sót và mất quá nhiều thời gian trong quá trình giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà, bạn cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Căn cứ tại khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015, khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 thì người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố, thành phố trực thuộc trung ương; nơi bị đơn cư trú, làm việc; nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Hình thức nộp đơn:
- Người khởi kiện có thể nộp trực tiếp tại Tòa
- Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện)
- Gửi thông qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý
Điều 195 BLTTDS 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm:
- Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
Thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.
- Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Bước 4: Xét xử sơ thẩm.
Bước 5: Thi hành án.
Tranh chấp bán đất không bán nhà rất phức tạp và rủi ro cho cả hai bên. Để tránh, cần ký hợp đồng rõ ràng và có tư vấn pháp lý. Nâng cao hiểu biết của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch bất động sản cũng giúp giảm thiểu tranh chấp. Hy vọng bài viết này mang lại thông tin hữu ích về vấn đề xã hội đang quan tâm.
Bài viết tham khảo các tài liệu, website:
