Giao dịch nhà đất là giao dịch phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ các vấn đề pháp lý khi giao dịch, chuyển nhượng (nhận chuyển nhượng) nhà đất.
Bài viết dưới đây Vinh Tiền xin phép tổng hợp một số vấn đề pháp lý phải lưu ý nếu không muốn xảy ra tranh chấp khi giao dịch nhà đất; bài viết này dành cho khách hàng mua nhà đất đối với trường hợp Bất động sản đã có GCNQSDĐ.
(Cập nhật năm 2024)
1. Các Loại Giấy Tờ Nhà Đất Cần Kiểm Tra
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở
Các giấy tờ chứng minh rằng chủ đất hoặc bên bán đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ví dụ: Tờ khai lệ phí trước bạ hoặc Thông báo lệ phí trước bạ.
Giấy chứng nhận về thiết kế phòng cháy, chữa cháy.
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thừa kế (nếu có).
Thoả thuận về phân chia tài sản chung hoặc tài sản riêng.
Quyết định từ Toà án hoặc cơ quan thi hành án (nếu có).
Giấy xác nhận từ Ngân hàng trong trường hợp tài sản đang được thế chấp; tương tự nếu vay đã trả tiền xong thì phải có Xác nhận giải chấp của Ngân Hàng.
2. Các Thông Tin Pháp Lý Của Thửa Đất Cần Tra Rõ Trước Khi Xuống Tiền
Ngoài có GCN Quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để giao dịch, cần lưu ý kỹ các vấn đề pháp lý sau đây đối với thửa đất:
2.1 Kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không?
Nếu đất đang có tranh chấp mà vẫn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, khi đó phải giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu gây ra những rắc về sau.
Để biết chắc rằng đất không có tranh chấp thì phải có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về tình trạng không có tranh chấp của thửa đất.
2.2 Kiểm tra quyền sử dụng đất có đang là tài sản bị kê biên đảm bảo thi hành án hay không?
Để biết đất có đang bị kê biên hay không thì cần có văn bản cung cấp thông tin thửa đất của Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
2.3 Kiểm tra thời hạn sử dụng đất có còn hay không?
Thời hạn sử dụng đất được thể hiện trong giấy chứng nhận, cần xem xét về thời hạn sử dụng đất để biết người bán có còn quyền đối với thửa đất để đem bán hay không?
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.4 Kiểm tra thông tin quy hoạch
Kiểm tra xem đất có thuộc diện Quy hoạch, bị thu hồi hay không? Cso thể tìm hiểu thông tin quy hoạch của thửa đất bằng cách tìm kiếm thông tin quy hoạch qua các website của cơ quan nhà nước hoặc để chính xác hơn cần yêu cầu bên bán liên hệ Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin quy hoạch. Tùy vào mục đích mà bên mua có thể tiếp tục hoặc từ chối mua đất đã có quy hoạch.
2.5 Kiểm tra hiện trạng đất
Bên cạnh việc đánh giá nội dung giấy chứng nhận, việc thẩm định tại chỗ thửa đất cũng là điều nên làm khi mua đất.
Rất nhiều trường hợp giấy chứng nhận một đường nhưng thực tế người sử dụng lại ít hơn, có thể là do bị lấn chiếm, cũng có thể người chủ không để ý cứ sử dụng hết đời này sang đời khác. Cũng không ít trường hợp đất thực tế sử dụng nhiều hơn, khi mua đất không kiểm tra dẫn đến kiện tụng về sau.
2.6 Kiểm tra thửa đất có phải là tài sản bị tẩu tán thi hành án hay không?
Nhiều trường hợp người đi mua đất (tạm gọi là bên thứ 3) nhưng mua phải thửa đất mà chủ đất bán để tẩu tán tài sản, tránh thi hành án trong một số vụ kiện tranh chấp hợp đồng vay tiền…
Trường hợp nếu mua phải BDS như vậy rất dễ bị Hủy Hợp đồng chuyển nhượng do Trốn tránh nghĩa vụ Thi hành án. Lúc này người bất lợi là bên thứ 3 mới mua đất, tiền đã cọc, thậm chí thực hiện xong hợp đồng, sang tên đăng bộ xong nhưng vẫn có khả năng bị Tòa án tuyên hủy.
3. Một Số Điều Khoản Quan Trọng Trong Hợp Đồng Mua Bán (Hợp Đồng Cọc) Mà Bên Mua Cần Lưu Ý
Dĩ nhiên không ai đi mua đất mà lại muốn mình vướng tranh chấp hay mất tiền, vướng vào kiện tụng. Để đảm bảo cần lưu ý thêm các vấn đề sau trong Hợp đồng cọc, Hợp đồng mua bán:
1. Cam kết đất ko dính tranh chấp.
2. Đất ko dính nợ thuế, không bị chặn giao dịch.
3. Đất không dính quy hoạch.
4. Đất không bị thế chấp (ngân hàng, cá nhân). Không đang cầm cố.
5. Cam kết đủ diện tích như trên sổ.
6. Ghi rõ số tiền đặt cọc. Nếu quá hạn sẽ bị phạt như thế nào.
7. Thuế, lệ phí.
8. Phải có chữ ký tất cả những người trên sổ.
9. Cam kết bán toàn bộ tài sản trên đất.
Trên đây là một số vấn đề cần lưu ý dành cho khách hàng đang có nhu cầu mua nhà đất. Hy vọng tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách phòng tránh rủi ro không đáng có khi mua nhà đất. Lưu ý, bây chỉ là bài tư vấn chung, tùy thuộc vào trường hợp thực tế của quý khách mà có thể có thay đổi, để được rõ ràng hơn trong nội hàm vụ việc của mình quý khách vui lòng liên hệ Luật sư.
Trân trọng!
